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湖南日報痛批長沙樓市亂象
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作者:佚名    文章來源:網絡    點擊數:2477    更新時間:2018/6/28         ★★★

 “當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭。 ”

  6月25日,長沙市人民政府在加強房地產市場調控的通氣會上的這句話,一舉將長沙再次拉入公眾視線。

  不過,不同于此前因房價暴漲而引起全國關注,這次是因為長沙出臺了一套被業內人士稱為全國最嚴厲的樓市新政——《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(一下簡稱《通知》)。可以說,無論是在限購、限售,還是首付比例、購房資格等方面,《通知》都有大幅度收緊。

  長沙的“反炒房”殲滅戰,已然全面打響。

風向

  其實,長沙出臺這一“全國最嚴”樓市新政,早有先兆。

  6月19日,《湖南日報》大篇幅批評長沙樓市亂象,稱其“調控政策前后不一,強化看漲預期”。然后又連發四篇社論,毫不諱言地指責:“如今,房價高居不下、市場投機盛行,老百姓不高興、不贊成、不答應。這就說明,我們在這一領域的工作有不到位的地方,離群眾的要求還相距較遠。”

  不僅如此,《湖南日報》甚至將其類比為“新中國成立之初,一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價、擾亂市場秩序,挑戰新生的人民政權”。

  作為湖南省委機關報,將炒房客、黑中介、部分開發商、以及相關部門的“內奸”視為“敵人”,《湖南日報》如此嚴厲地批評本地的政策,其風向意義絕不簡單。

  《中國經濟周刊》從不同信源獲悉,此番大動作之前,湖南省委某主要領導曾親自暗訪長沙樓市,對不少亂象頗為震驚、震怒,嚴令整頓。

  而長沙“6·25”新政的具體措施,也基本上是按照《湖南日報》的指定意見來實施的。更為重要的是,其不少政策內容,直接逆轉長沙之前出臺的相關政策。以此為參照,想必可以窺見長沙此番行動背后的邏輯。

  投機

  回到最初的問題,房價高企的根源癥結是什么?

  湖南日報這樣表述,“并不是供需矛盾,而是炒房投機行為作祟。”

  那么,對癥下藥。

  首先遭殃的,是炒房客。這次《通知》規定,針對個人,在長沙市限購區域內買的房子,房產權證書滿4年后才能賣;企業購房一度被視為捷徑,可現在直接暫停企業購房,已經買了的房子禁售5年。

  傳統炒房客的退路被封死,打著“人才新政”旗幟“作妖”的也逃不過。

  各地如火如荼的“搶人大戰”,大家肯定不陌生。而“搶人大戰”對房價“推波助瀾”的作用,相信各位也都深有體會。

  長沙也未能“免俗”。

  2017年5月20日,長沙曾發布限購政策稱,非本市戶籍家庭要在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明,才能購買一套商品住房。

  可是,三個月后,長沙人才新政細則就將“5·20”門檻化于無形:

  大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房,35歲以下、本科以上學歷者無需社保,遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單,憑戶口本、身份證、畢業證即可辦理落戶手續,業內稱之為“落戶購房”政策。

  于是,樓市告急的“盛況”再次在長沙上演:某樓盤網上開盤,907套房源10秒即被搶光;購房指標也被炒至10萬元/個;甚至有當地媒體曝料,有85歲老人和12歲小孩購房。

  對此,市場普遍認為,“搶人”大戰的直接后果之一,就是為限購松綁,吸引購房大軍。然而,在面對公眾質疑時,長沙市住建委6月7日回應卻說二者都是合法剛需。

  對于這一現象,6月19日的《湖南日報》毫不留情:“人才新政”問題,我們不去趕熱鬧,也不去圖花哨”,“一座被房價綁架的城市,四處‘搶人’又有何用?萬千優秀人才,如果居不易、望房愁,又怎能把心留住?而是要“通過房價洼地,打造人才高地。

  終于,6月25日,長沙市住建委“痛改前非”,稱“針對媒體反映的問題,我們將盡快解決。”

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  高壓

  落戶政策一年內再次翻轉,剛需群體的萎縮也是顯而易見的。

  去年從內蒙古大學畢業的小禹,就哭暈在廁所。他說:“我上個月才辦好戶口,到處看房子,交保證金,沒想到政策說變就變。”

  按“6·25”新規,“落戶滿1年且在本市穩定就業,或在本市連續繳納24個月個人所得稅(或社會保險),在限購區域內限購1套商品住房。”

  其他的購房套路也可能被終結。新政規定:

  父母投靠成年子女落戶不滿2年的,不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生,不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異后,任何一方2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

  用當地一位房產營銷專家的話來說,“6·25新政的力度幾乎達到政策的極限”。

  剛需之外,第二套房的改善性需求雖未被封殺,但其購房壓力也直線上升。6月26日,湖南省直單位住房公積金管理中心“補刀”:繳存職工在長沙市限購區域內購買家庭第二套住房,申請住房公積金貸款的,首付款比例不得低于60%。

  當前政策下,要買第三套房或更多的房子徹底無望。

  值得關注的是,歡呼之下,也有一批人被誤傷。

  一位聲稱辭去廣州高薪工作后通過人才新政落戶長沙的購房者,在長沙市住建委信箱中留言,“我們都是真正的剛需,也是誠心誠意想回長沙發展,為家鄉建設出一份力,現在突然換了政策,如果長沙對我限購,那我將面臨“留不下的城市,回不去的農村”。

  對此,長沙市住建委6月26日回復:“作為市政府限購政策執行部門,對于6.25新政只能嚴格執行,精準落實。望您理解!”

  那么,“落戶購房”縫隙中到底進來多少人?

  《湖南日報》透露的數據,自2017年“3.18”調控政策實施以來,長沙市外遷入后即遷出的共1788人,其中遷入后又遷出,且購買了新建商品住房的達510人、購買了二手住房的123人。

  平心而論,在長沙龐大的購房群體中,623人可說微乎其微。要知道,今年5月,要樓盤開盤就推出631套房,但搖號者達5151人。

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  推手

  除了炒房一族,第二個被打擊的群體當屬違規中介和“黑中介”。

  《湖南日報》的“判決書”給了這么個定性:“這些興風作浪的中介機構,發布二手房虛假價格信息,哄抬二手房市場價格,引起買房恐慌和賣方瘋狂,加劇房價非理性上漲,他們是一二手房價格倒掛的主要推手。”

  一股肅殺之氣,已然籠罩整個長沙地產中介圈。

  “6·25”出臺前兩天(6月23日),[經濟Ke]發現,長沙規模最大、網點最多的二手房中介公司新環境地產已關門整頓,緊閉的大門上告示:“行業整頓,集中學習”。

  同樣去學習的湖南中環地產高喊口號:“走正道,中環人一直在路上”。

  對此,有二手房從業人員認為自己是“背鍋俠”:二手房價格都是房主說了算,更何況現在好一點的房子,比如學區房根本就沒有房源,“我們巴不得房主降點價成交一套,也能拿到傭金”。

  不少持次論調的自媒體,則收到了警告。今年6月7日,長沙市網信辦聯合市住建委、市公安局等部門集中約談了“布說天下”、“肖東敏”等微信公眾號和網站負責人,稱其片面解讀中央、省、市房地產調控政策,造成一定的社會影響。

  當然,更多的炮彈扔向新房銷售中介

  針對前文所說的,長沙購房指標被炒至10萬元,樓盤象征性推出少量房源等現象,《湖南日報》6月20日的評論猛料頻出:

  有的造假騙取購房資格,利用有購房資格而無購房意愿的人占據房源,嚴重擾亂市場交易;有的與開發商里應外合、暗中勾結,以收取高額“茶水費”的形式提供“內部房源”。去年長沙“5·20”新政出臺后,原來已預訂但因購房者被取消購房資格的這部分房源,被開發商與中介瓜分,以高出原來定價10余萬元乃至近30萬元的價格進入市場。

  不過,更深層的權力尋租問題卻未被提及。

  前段時間,網上瘋傳的西安某樓盤很多房源被建設、規劃、房管等相關人士“內定”,隨后西安官方回應,的確有公職人員向開發商打了招呼;《中國經濟周刊》此前也報道,某地一樓盤銷售總監透露,光是他手頭的“關系戶”都300多個人了,只要搖上號,再把號子轉手倒賣出去,至少是20萬元的收益。匿名消息源稱,2017年長沙雷鋒大道某樓盤數百套房子被關系戶低價拿走。

  對此,暫時長沙官方沒有看到回應。

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  黑名單

  第三個打擊點,是部分房企。

  6月20日,長沙市住建委通報,長沙市國有資產置業有限公司、長沙高鑫房地產開發有限公司等5家公司開發的5個項目共捂盤2962套,暫停其在長沙參與土地市場招拍掛;另外,對4家“捂盤惜售”的房地產開發企業進行約談警告。

  《湖南日報》則提出建議:捂盤惜售的房地產開發企業,一律納入“黑名單”管理

  為什么要緊盯房企?

  原因很簡單,盡管定論“目前長沙房地產市場面臨的主要問題,是投機炒作,而非供需矛盾”,但加快供給仍然是長沙這波樓市運動的主要目的。

  長沙市官方數據顯示,目前全市已監制價格、未申辦預售的住宅面積有245.53萬平方米,近20000套;已監制價格達到預售條件、未及時申辦預售許可的項目有33個,共132.67萬平方米。

  按新規,在建樓盤已達到預售條件的,必須在30日內辦理預售許可;已辦理價格監制的,必須在20日內辦理預售許可;已辦理預售許可的,必須在10日內一次性對外公開銷售。

  話有點繞,細讀兩遍,其實就一個意思:“禁止惜盤捂售”。長沙市住建委預計,具備預售條件的項目將集中在6月至7月入市。

  成效是顯著的。據業內人士透露,“不少開發商坐不住了,“新政26日生效,6月25號當晚,就有多個樓盤連夜開盤或簽約,有些樓盤甚至開出1%的高價轉介費。”

  不過,初衷是好的,一些問題也需要重視。

  短期內,大量房源入市必將沖擊現有房價。長期來看,因房地產開發周期較長,土地供應連續4年下滑的長沙必須下決心供地,才能滿足今后的土地需求。此前,[經濟ke]曾報道,長沙土地供應自2013年后連年下滑,2016年332萬平方米,不到2013年高點的一半。

  不過,“6·25”新政稱,嚴格落實年度土地出讓計劃,優先保障住宅土地供應。

  據6月22日《中國房地產報》報道,按照2018年度土地供應計劃,長沙市內六區(中心城區及望城)預計供應388.88公頃。但最終的實際供應量仍有待執行力度。2017年,長沙市內六區住宅用地供應計劃為396.2公頃,但實際僅完成100公頃左右,只占年度計劃的四分之一左右。

  《湖南日報》稱,政府有能力穩住房產市場價格。(文/《中國經濟周刊》記者李永華編輯/雪山小狐)

 

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