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提高公積金限額、給契稅補貼 樓市調控變松了?
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作者:新化房產…    文章來源:證券時報    點擊數:222    更新時間:2019/10/16           

近期,各地樓市調控政策繼續出臺,并且松緊并存。

其中,揚州恢復了住房公積金貸款最高限額,從35萬變成50萬;宿州對農民進城購房落戶給契稅補貼;此前二手房價連續10個月同比漲幅第一的呼和浩特出臺了樓市調控組合拳。

有研究機構統計,9月,全國房地產調控政策發布次數高達48次,前9個月合計房地產調控415次,刷新歷史紀錄。

業內人士預計,四季度,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩的城市不排除出現寬松政策,但只要上漲明顯,房地產調控肯定會加碼。

揚州公積金貸款最高限額恢復至50萬元

10月8日,揚州市住房公積金管理中心發布公告稱,為充分發揮住房公積金的作用,幫助城鎮中低收入職工解決住房困難,支持剛性住房需求,經請示市政府領導同意,決定從2019年10月15日起,將我市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元(單職工繳存住房公積金的,最高限額從21萬元恢復至30萬元);將住房公積金貸款還貸能力系數由目前的0.3上調為0.5。其他貸款使用政策不變。

對于揚州住房公積金政策調整的原因,公告稱是為了支持剛需買房,將住房公積金最高限額從之前的35萬恢復至50萬。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對證券時報記者表示,此次揚州公積金貸款額度明顯上升,能夠減少職工購房貸款的壓力,政策調整的出發點是解決住房需求問題。從原因上說,或也和近期貸款額度略有增加有關,近期包括貴陽、嘉興等城市的貸款額度也有上升,充分說明了公積金貸款保障剛需的導向。而有部分城市類似無錫,公積金貸款額度有所減少,這和此類城市調控的基調有關。但大體上說,揚州此次政策有信號意義,即隨著當前金融環境的逐漸寬松,公積金貸款后續可以發揮的空間更大,購房者也可以享受更好的保障。

不過,也有業內人士認為,揚州此舉是為刺激低迷的樓市。據媒體報道,9月份,央行再次全面降準,資金環境整體趨向寬松,但涉房信貸仍然相對緊張,揚州市二手房市場活躍度下降。新房方面,據易居研究院統計,9月,揚州住宅成交面積環比減少8%,同比下降79%。今年5月以來,揚州住宅成交面積持續下滑,從5月的24萬平方米降至9月的11萬平方米。

宿州農民進城買房落戶給契稅補貼

10月8日,宿州市住建委官方微信發布了《關于推進農業轉移人口市民化 致全市人民群眾的一封信》,提出了四項農業轉移人口市民化后的保障措施,一是全面放開城鎮落戶,一是取消一切門檻。二是實行“一站式”服務,所有業務均免費辦理。三是農業轉移人口原享有的農村土地承包經營權、集體收益分配權、宅基地使用權及其地上房屋所有權,以及派生的征地補償權、惠農補貼享有權,在戶口遷移城鎮后,依法保持不變。四是在確保農業轉移人口“三權不變”基礎上,保障農業轉移人口享有城鎮義務教育、住房保障、醫療衛生保障、創業就業、養老服務等基本公共服務權利,實現農業轉移人口農村、城鎮“雙待遇”。

在第四項措施中,提出“農業轉移人口在主城區購買首套商品住房、辦理不動產登記證并落戶,對繳納的契稅給予全額財政補貼。”

對此,嚴躍進認為,宿州發布推進農業轉移人口市民化政策,充分體現了當前對于市民化進程的關注。各類優惠措施和政策,有助于降低新市民進城的成本。其中,關于購房給予契稅補貼的內容值得關注,因為契稅是購買新房中需要交納的最大的一種稅種,一套住房的契稅至少要幾萬,類似給予財政補貼的做法,顯然有助于降低購房壓力和刺激購房需求。

不過,嚴躍進同時指出,此次宿州的政策,不完全是購房政策的放松,更多的還是新型城鎮化的政策,但客觀上說,類似刺激有助于激活此類城市的市場交易量,進而帶來市場交易的活躍和去庫存目標的實現。

  呼和浩特出組合拳加碼調控

盡管揚州和宿州出臺的政策都有利于刺激購房需求、激活市場交易,但這與這兩地樓市低迷的現狀有關,并不能理解為購房政策的放松,只能理解為促進樓市穩定。因為一旦樓市成交過熱、房價上漲過快,終會遭至加碼調控,近期呼和浩特出臺樓市調控政策就是例證。

9月30日,呼和浩特市人民政府關于印發了《呼和浩特市房地產市場調控工作實施方案》的通知。此前,呼和浩特二手房價同比漲幅已經連續10個月全國第一!

方案的總體要求是:

堅持“房住不炒”定位,全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標,統籌房地產市場供需雙向調節,分類調控、因城施策,完善房地產調控舉措,強化行業監督管理,堅決遏制投機炒房行為,防范化解市場風險,促進房地產市場平穩健康發展。

具體措施:

一、優化土地供應結構,全力穩地價。包括調整土地供應節奏,適時采取“限地價、競房價、競配建”或“限房價、競地價”等方式供應商品住房用地,穩定土地價格等。

二、規范房地產市場運行,全力穩房價。包括限購、限貸、限價政策,申請商業銀行貸款的,首套房首付比例不低于2成,二套房首付比例不低于4成,三套房及以上不得辦理;申請住房公積金貸款的,第二次申請須在第一次公積金貸款還清之日起5年后申請,三次及以上申請住房公積金貸款不予受理;新房預售備案價原則上不得高于同地段、同品質樓盤上個月網簽平均銷售價格,預售備案價格原則上不得調整,確需調整的項目3個月后須重新向住建部門申請備案;實行明碼標價、一房一價制度。

三、建立長期穩定的住房供應機制,全力穩預期。包括適時發布住房發展規劃、完善住房保障體系、大力發展住房租賃市場。

四、強化行業監督管理,規范市場運行。包括加強商品房合同備案管理、加強在建工程抵押管理等。

另外,還有三項保障舉措,包括建立房地產市場分析研判和定期會商機制、建立部門聯合懲戒機制、建立信息公開和政策解讀長效機制。

證券時報記者了解到,呼和浩特此次出臺調控組合拳,多措施穩地價、穩房價、穩預期,這些措施涉及到的責任單位包括市住建局、自然資源局、市場監管局、市公共資源交易監督管理局、土地收儲中心、金融辦、統計局、城管執法局、市人民政府辦公室等多個相關委、辦、局,可見其調控的決心。

嚴躍進指出,從近期全國70城房價指數數據看,呼和浩特的漲幅比較靠前,且靠前的持續時間比較長,所以政策出臺符合預期,有助于后續呼和浩特市場的進一步調整和穩定。除了提高二套房首付比例、落實土地交易的熔斷機制等其他城市共有的一些傳統收緊性政策外,此次呼和浩特其他調控工具和內容也值得學習,如明確土地轉性的比例關系、成立價格審定小組、明確落實“正負零”的制度、解除抵押才可預售等。

其中,明確土地轉性的比例關系,允許已取得使用權的商業用地調整為商品住房用地,調整比例最高為50%,后續房企可以根據商品住宅的供求狀況來決定商業用地的轉性,利好增加庫存和緩和供求矛盾。成立價格審定小組,充分說明了后續價格管控的導向,有助于真正落實房價穩定的導向,也有助于打壓一些潛在的上漲因素。明確落實“正負零”的制度,要求相關住房項目達到“正負零”標準后可辦理商品房預售證,一方面有助于降低房企的資金壓力,利好項目的開工和銷售,另一方面也有助于實現更多的商品住房的供應,進而形成更多的房源,有助于穩定房價。解除抵押才可預售的規定,是為了打擊一些不合規房源進入市場,有利于穩定市場秩序和價格。

9月全國樓市調控48次

中原地產研究中心統計數據顯示,9月,全國房地產調控政策發布次數高達48次,雖然少于8月份的60次和7月份的56次,但整體看,2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄,前9個月合計房地產調控415次。

中原地產首席分析師張大偉認為,相比之前政策,9月份房地產調控最大的特點是金融政策密集出臺,從銀保監會到央行、中央部委,最近幾個月針對房地產金融收緊政策持續發布,從房地產按揭到開發商的各種融資渠道都有不同程度的收緊。與此同時,房地產公積金政策也密集出臺,成都、無錫、武漢、海南、貴陽等多城市發布了公積金政策,公積金政策有寬松有收緊,整體看,大部分城市都是針對自身樓市發展現狀“一城一策”。

張大偉預計,2019年四季度,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩的城市不排除出現寬松政策,但只要上漲明顯,房地產調控肯定會加碼。

 

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