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貸款買房者應清楚的基本常識
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作者:新化房產…    文章來源:新化房產網    點擊數:3511    更新時間:2013/7/18         

  在簽訂合同以后,一般家庭都無法交付全款,需要貸款。貸款就是購房者將房產抵押給銀行,先由銀行來墊付房款給開發商,而購房者每月還款的金融行為。貸款可以讓購房者實現“先住房后付款”!

  但是,當購房者真正辦理貸款的時候,卻感到很茫然,這就說明他們對貸款知識的了解很不全面,而購房者對貸款知識的欠缺往往會給房地產開發商提供作弊的機會。因此,購房者想要在購房時辦理貸款,就必須先了解與貸款相關的常識,并選擇最適合自己的貸款方式。

  三種常見的貸款方式:商業貸款、公積金貸款和組合貸款

  什么是商業貸款、公積金貸款和組合貸款?

  通常情況下,住房貸款有三種:商業貸款、公積金貸款和組合貸款:

  商業貸款:購房者以所購住房,或以自己或者第三人所有的其他財產作為抵押,或者由第三人為貸款提供連帶保證責任,向銀行申請獲得貸款。

  公積金貸款:指按時足額繳存住房公積金的購房者,在購買、建造、大修自住住房時,以其所購(建)住房或其他具有所有權的財產作為抵押物或質押物,或由第三人為其貸款提供保證并承擔償還本息連帶責任,向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。

  組合貸款:一般是指同時申請商業貸款和公積金貸款,該貸款方式稱為組合貸款。比如,某購房者申請住房公積金貸款額度不能滿足需要,同時又不到所購房價80%,可以再申請商業性貸款,兩項貸款總額不超過房價的80 %,這叫組合貸款。

  那么,商業貸款和公積金貸款有什么區別呢?地產業工作室將兩者從以下幾個角度進行了比較:

  貸款利率:公積金貸款利率較低。平均比商業貸款低1個百分點左右。在相同擔保方式下,貸款中的費用一般也比商業貸款低。而在住房公積金貸款中采用抵押加保險的較高費用的擔保方式時,貸款費用一般比商業貸款高,但貸款費用和利息負擔之和仍要比商業貸款低,而且保險公司要承擔相應的責任和風險。

  貸款期限:公積金貸款實際貸款期限要比商業貸款長的優勢。雖然兩種貸款文件規定最長貸款期限目前都是30年,但一般商業貸款實際不會放到30年。

  首付比例:商業貸款額度最高為房價款或房地產評估機構評估的擬購買住房價值的70-80%,而公積金貸款可以最高到90%。

  審核靈活程度:公積金貸款周期相對較長,審核比較嚴格。而商業貸款相對比較靈活,周期較短。

  申請貸款的六項注意

  注意一:申請貸款前不要動用公積金

  如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款,那么您公積金賬戶上的公積金繳存期將發生變化,如果不滿足公積金貸款的相關對繳存期的規定,將不能申請到供積金貸款。

  注意二:在借款最初一年內不要提前還款

  按照銀行貸款的有關規定,部分提前還款應在還貸滿1年后提出,并且歸還的金額應超過6個月的還款額。

  注意三:還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

  當您在借款期限內償債能力下降,還貸有困難時,不要自己硬撐。銀行的客戶可向銀行提出延長借款期限的申請,經銀行調查屬實,且未有拖欠應還的貸款本金、利息。銀行就會受理您的延長借款期限申請。但是,借款期限變更按規定一般只可辦理一次。

  注意四:貸款后出租住房不要忘記告知義務

  當您在貸款期間出租已經抵押的房屋,必須將已抵押的事實書面告知承租人。

  注意五:貸款還清后不要忘記撤銷抵押

  當您還清了全部貸款本金和利息后,可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

  注意六:不要遺失借款合同和借據

  申請按揭貸款,銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件。由于貸款期限最長可達30年,作為借款人,您應當妥善保管您的合同和借據,同時認真閱讀合同的條款,了解自己的權利和義務。

  Q&A

  Q:買房時,開發商能拒絕做公積金貸款嗎?

  A:只要央行批準的可做公積金貸款的銀行,開發商就不能以任何借口拒絕做住房公積金貸款。

  Q:買房可以根據地段、價格、房屋性質自由選擇,到了辦理貸款時卻為什么不能自由選擇呢?

  A:專家解釋,現在人們買房無非是兩種房屋類型,即新建商品房和二手房。從新建商品房來看,購房者只能選擇與此項目開發商有合作協議的銀行辦理貸款手續。因為一般來說,開發商與銀行都是“捆綁式”銷售,也就是開發商的前期按揭貸款支持以及其他相應的商業貸款基本上都由某一家或者兩至三家銀行提供,所以在售樓時開發商自然會把自己開發的樓盤按揭指定給這幾家銀行做。

  從二手房來看,作為客戶與業主間的媒介房地產經紀機構一般與銀行之間會有良好的合作關系,小的房地產經紀機構可能與幾家銀行合作,大的房地產經紀機構可能合作銀行達到十幾家或者幾十家。這樣,購房者在貸款買房時相對選擇余地也大了許多。

  Q:定下的房貸年限還能更改嗎?

  A:據個人房貸服務機構偉嘉安捷的理財師認為,根據銀行的借款合同的條款,年限一般是不能再更改的,之前有過一種叫做同名轉按揭的業務,不僅可以提高年限而且可以對按揭貸款再融資,但現在此種業務已被取消。但在不提高貸款金額的情況下,部分銀行是可以辦理加長年限的換按揭業務的。

  Q: 請問用公積金買的房子能賣嗎,怎么賣?

  A: 個人房貸服務機構偉嘉安捷的理財師介紹了幾種解決辦法:

  (1)如果自己有錢,把公積金貸款全部還清,然后進行買賣,買家進行商貸或是他的公積金貸款申請程序;

  (2)如果自己錢不夠,買方的首付夠還自己的公積金,找大型規范中介公司或知名貸款服務公司做擔保,通過資金監管帳戶還清公積金后,再進行買賣。買家進行公積金貸款或是商業貸款申請程序;

  (3)如果自己錢不夠,買方的首付或其他錢也不夠還自己的公積金,找大型規范中介公司或是知名貸款服務公司做墊資,然后中間擔保,再進行買賣,買家進行公積金貸款或是商業貸款申請程序。

 

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